不動産を売却する場合にはリスクが多く注意が必要です。知らなければ多くの損失を被る可能性もありますので気を付けてください。
まず不動産を売却する際は仲介業者との間で媒介契約を結び営業活動を行なってもらうことになります。媒介契約といっても種類があり、どの契約を結ぶかで不動産業者の営業活動も変わってきます。
媒介契約の種類
- 一般媒介契約
- 専任媒介契約
- 専属専門媒介契約
媒介契約には３つの種類があるので，特徴や違いをきちんと理解して後悔のない不動産売却を行いましょう。
一般媒介契約とは
依頼者は複数の仲介業者に依頼でき、拘束されないというメリットがあります。
一方で仲介業者側からみると、専属専任や専任と比較して利益が不確実なため、広告費など積極的な営業活動をしない場合があります。たとえ営業費を掛けて活動を行なっても、他の仲介業者が紹介した購入希望者と契約が成立すれば赤字に終わるからです。
しっかりと手綱を引いてコントロールできる依頼者や人気エリアの物件などは、購入希望者も見込まれることから一般媒介契約でもよいかもしれません。
専任媒介契約
依頼者が他の仲介業者に重ねて依頼することができない専任媒介契約です。依頼者は他の業者への依頼が禁止されますが、自らが買主を探すことは制限されません。 （１）依頼者の利益が損なわれることのないように専任媒介契約の期間は３か月を超えることができないこと、依頼者の申し出によりこれを更新するときも更新のときから３か月を超えないこと
（２）仲介業者は２週間に１回以上依頼者に業務の処理状況を報告すること。
（３）媒介契約締結の日から7日以内に指定流通機構に当該物件に関する情報を登録することなどを義務づけている。
上記が宅建業法で定められており、仲介業者に適切な業務遂行を促すとともに依頼者が仲介業者の活動状況を定期的に確認する機会が保証されています。
専属専任媒介契約
売却活動の全般を１社に任せる契約です。他の仲介業者に重ねて仲介を依頼することは契約で禁じられています。また、依頼者が自分で見つけてきた相手方についても依頼した仲介業者を通して取引することが義務づけられています。このように専属専任媒介契約は依頼者に対して拘束力の強い契約のため、専属専任媒介契約で仲介依頼を受けた業務については、専任媒介契約同様に法的義務が課せられています。
（１）依頼者の利益が損なわれることのないように専任媒介契約の期間は３か月を超えることができないこと、依頼者の申し出によりこれを更新するときも更新のときから３か月を超えないこと。
（２）仲介業者は１週間に１回以上依頼者に業務の処理状況を報告すること。
（３）媒介契約締結の日から5日以内に指定流通機構に当該物件に関する情報を登録することなどを義務づけている。
多くの仲介業者はこの専属専任媒介契約の締結を勧めてきます。数社に査定を依頼して、「この会社なら」「この営業マンなら」と任せられる人に出会えばこの契約をすることも良いと思います。実際に多くの依頼者は専属専任媒介契約を仲介業者と結ぶことが多いです。
物件の囲い込み・不正操作リスク
専任媒介契約・専属専任媒介契約の場合、仲介業者が自社の会員を購入希望者として早々に依頼者に紹介することがあります（両手仲介）。この際、物件の囲い込みを行うことがあります。つまり、他の不動産業者にお客さんを取られないように意図的に売買情報を隠したり、十分な営業活動をしないことを指します。たとえ購入希望の問い合わせがあったとしても「交渉中・商談中」などと偽り断ってしまうことがあります。
一見してリスクは無いように感じるかもしれませんが、弊害として表れるのは価格の不正操作です。
両手仲介の場合は仲介業者にしてみれば、依頼者と購入希望者の両方から契約が成立した場合に仲介手数料が得られるため、他の不動産会社に購入希望者を取られる前になんとか成約させたいという意向が働きます。
例えば、依頼者が3000万円での売却を希望している場合、仲介業者の会員が2500万円までしか予算を組めないとします。両手仲介を狙い双方から手数料が得られるため、仲介業者は依頼者に値下げさせて早々に契約を結ばせようとあの手この手で値下げを勧告してきます。
「このまま購入希望者が現れない場合はどのみち2500万円以下に値下げしないといけません。さらに購入希望者から値引き交渉が入ると2000万円を下回る可能性もあります。今のうちに2500万円で売却するのが賢い選択ですよ。」
早く購入希望者が現れることは依頼者にとって精神衛生上良いことですが、安く買い叩かれてしまっては大変な損失です。値引きを強引に迫ってくる仲介業者の営業には注意が必要です。このようなケースは非常に多いのが実態です。対応策が必要ですので不動産売却・専属専任媒介契約のリスク（２）でお伝えしたいと思います。